✍ Scribed by 夏磊; 任泽平
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房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。
重磅推荐...
房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
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土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。
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黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。
杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）
有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。
冯俊 （中国房地产业协会会长）
《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。
丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）
《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。
吴晓波（财经作家）
房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。
管清友（经济学家，投资人）
《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。
版权页
导论
概要
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因
第一章 中国香港为何深陷高房价困境
提要
第一节 经济高度繁荣，住房面临困境
第二节 香港住房制度支柱
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价
第二章 英国房价何以刚性上涨
提要
第一节 高品质与高房价的共同体
第二节 英国住房制度支柱
第三节 土地供给不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨
第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕
提要
第一节 史上最长的房地产大牛市
第二节 美国住房制度支柱
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩
第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑
提要
第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果
第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本
第三节 日本住房制度支柱
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品
第五章 德国房价长期稳定之谜
提要
第一节 德国房地产市场奇迹
第二节 德国住房制度支柱
第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展
第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”
提要
第一节 高住房自有率奇迹
第二节 新加坡住房制度支柱
第三节 如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想
下篇 中国房地产：制度建设与未来展望
第七章 中国房地产70年简史
提要
第一节 住房严重不足的福利公房时代 （1949—1978年）
第二节 房改启动前的曙光乍现 （1978—1994年）
第三节 全民进入商品住房新时代 （1998年至今）
第四节 中国房地产市场回顾与反思
第八章 中国住房制度支柱
提要
第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅
第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有
第四节 租赁制度：进入租售并举新时代
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖
第六节 中国住房制度的反思
第九章 中国房地产市场发展趋势
提要
第一节 未来中国房地产市场空间有多大
第二节 当前房地产市场风险有多大
第三节 未来行业集中度能有多高
第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路
第十章 房地产税的国际经验与中国实践
提要
第一节 发达经济体房地产税怎么收
第二节 房地产税能否替代土地出让收入
第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果
第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响
启示 住房制度深度塑造房地产市场
第一节 房地产过度金融化是风险之源
第二节 土地供给是房价的直接决定因素
第三节 税收是短期调节因素
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持
参考文献
致谢
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